2017年，美国房地产被一件事情给困扰着：持续走低的库存量。从2008年次贷危机爆发后，美国一直努力从低迷经济中走出来。2012年，房价终于开始触底反弹。但刺激房价猛涨的，并不只是强劲的购房需求。

房产信息网站Redfin在今年一月份发布报告称，2017年底，美国在售房屋数量较上一年同期骤降17万。该机构的经济学家预测，低库存的现状会在2018年继续，并且将连续第四年影响美国房地产市场走势。

一线经纪人们已经感受到实际影响。

“我们并没有足够的房子去销售，有时候一套刚挂牌的房子，不到1周就卖出。”Alain Pinel负责国际业务发展的负责人Michi Olson对界面新闻说。他们的业务主要集中在旧金山和硅谷一带，近一年里，这里的市场状况可以用疯狂来形容。

一处房产平均3个潜在买家？“我们这一地区绝对不止。”Michi惊呼起来。据这位经验老道的经纪人透露，最夸张的时候，曾有一处房产有40位竞价者。“我们不得不和一线销售人员说，不要再推销这处房产了，我们真的没办法处理。”

对开发商和经纪人而言，低库存似乎一点儿都不影响他们的生意，得益于高涨的价格，他们还能拿到更高的销售佣金。但这似乎忽略了另一点，跟不上持续上涨的房价，买家的购买力最终疲软，最终导致市场需求的萎缩。

库存量不足背后的逻辑

是什么造成了今天美国房地产市场的严重短缺？开发商们的确不够努力。根据美国商务部在去年12月16日公布数据,美国新屋开工数据和营建许可数据仍不及预期。

但即便开发商们再勤奋，新房占市场供应份额有限。而已有房屋数量减少才是重要原因。其中，有几个关键因素影响着二手房供应。

一些具备中等购买力的“一套房”家庭被挤出市场。因为中等价位的房产和更高一级的房产之间的价格差异逐渐拉大，当这群人想要换大房子时，发现自己根本买不起。于是，更多人宁愿待在现有房子里，使得流进市场的房产数量降低。

首次购房者因此迟迟进不了场。因为已经拥有“一套房”的买家不愿换房，中等房价的房产量下降。价格受供应量影响而上涨，第一次购房者的置业梦也因此被耽搁。这在美国南部和西部非常普遍。房产网站Trulia曾在2016年发布过一个分析报告，他们发现在2012-2016年间，全美起步房库存已下降了80％。圣迭戈和在圣安东尼奥最为夸张，起步房库存量缩减近86％。

去年是次贷危机过去10年，在美国大谈经济复苏的局面时，还有一点也被忽略。对已置业的大部分美国人来说，经历一轮市场暴跌之后，损失还没有完全恢复过来。他们在观望着市场行情，等待手里的房产升值。而直到去年第一季度，美国平均房价才涨到接近次贷危机之前水平。

天平另一端：被动的买家

在牵引房价变动另一端的是旺盛的需求。过去一年，市场体现出几种典型的“症状”。

在美国热门区域，竞价购买已习以为常。“即便是通过我们筛选的买家，他们也需要竞价，谁出价更高，才能最终成为业主。”在Michi所在的旧金山，挂牌价在20-50万区间的房产，一般卖价都要高出许多。

“我们曾在Sunnyvale接受一幢4房普通的House，最终卖出价要比挂牌价贵出近80万，仅仅是因为它离苹果的新园区只有1英里的距离。位置！位置太重要了。”

海外买家成为最受卖方喜爱的竞争者。开发商们清楚的知道，本地购买力不足以支撑市场，富裕的海外投资者才是希望。

据Michi介绍，以前在硅谷和旧金山地区的房产，主要的海外买家来自加拿大、中国、英国、印度和墨西哥。“但现在，中国买家非常有竞争力，他们还时常拎着现金出现。”

美国房产网站Zillow曾发布过相关数据，中国买家过去一年在美国房地产里花了270至300亿美元。他们关注的房价中位数也高于平均水准。“中国人平均成交约90万美元，而墨西哥和印度买家对40万美元的房子更感兴趣。我们这区对它们而言，太贵了。”

硅谷房地产

热门标的高攀不起，一部分投资者转向房价低廉的市场。

“以前很大一部分人会在拥有学校的大城市购置物业，比如洛杉矶、迈阿密、旧金山等，但现在去中西部的人也多起来。尽量学校数量和规模不大，但这些地区房产库存量充足、社区环境好，价格相对能承受。我们看到，买家对目的地的选择更加多元化了。”Berkshire Hathaway HomeServices（后简称BHHS）国际事业部的高级副总裁Peter Turtzo对界面新闻说。

犹他州的经纪人Erin Olson也证实这一点。这里离西海岸并不远，科技巨头们Adobe、eBay，和亚马逊正在评估这里是否适合建造新园区。“在盐城湖，房价还是可以负担的，从20万到100万不等。相比加州，真的要便宜许多。以前最大的海外买家来自南美，但现在中国投资者更多。”Olson认为，类似被远低估的市场在美国还有不少。

需求扩散未必会持续，理性的投资人仍然会在意租金回报率等“硬指标”，这是房价便宜但租房市场惨淡的地区无法提供的。无房可买的另一重尴尬是，当价格高出承受能力太多，买家们不再疲于追逐价格，需求将锐减。

这种影响已经显现。据Redfin的数据，去年年底买家的看房请求虽然较上一年同期增加16.7%，但出价次数却同比减少5.6%。

卖家们的“勤奋”

卖方们并没有因为“无房可卖”而因此懈怠，相反，意识到库存低可能造成的消极影响，开发商和经纪人们在想方设法寻求解决方案。积极开拓海外市场成为一种策略。

巴菲特旗下BHHS早早将目标转向海外投资者。为了解海外买家，他们给经纪人提供一项专业内部培训“the Certified International Property Specialist”，教授有关拉美、亚洲、欧洲、中东等国家的特色文化，以及在这些国家本地人的买房习惯性流程是怎样的。“你需要适应客户，而不是应该让他们来适应你。”Turtzo解释说。

海外市场的渠道推广则是另一个重点。而对它们来说，找到目标客户的过程未必容易。特别是在中国市场，“信任”感往往成为促成交易的重要因素，塑造品牌知名度是关键。

无论是BHHS，还是Alain Pinel都意识到：线上和线下平台同等重要。Michi称，她已经连续9次参加在中国举办的高端奢侈房产展会LPS，而BHHS在去年也加入参展方队伍。该展会从2010年开始，已经在中国举办17届，每年从全世界飞来的开发商和经纪人都会卖力兜售自己的项目。

线上平台则帮助海外开发商和经纪公司更快建立品牌。去年5月，BHHS与房源搜索平台Juwai.com建立合作。“我们不可能把4万个房源信息面对面带给中国买家，但互联网可以。”Juwai的CEO罗雪欣认为，这是海外房地产企业的聪明之处。“他们一方面期望能促进销售，但也期望通过展会这种线下方式，增加人与人的接触。将线上流量更好地变现。”

Turtzo认为，他们也期望让中国买家意识到自己需要经纪人的帮助，特别是在市场竞争激烈的现状下。“如果买家非常认真的想要购房，他/她必须很快做出决策。今天市场上有10处物业，但可能明天就只剩1处，并且还有三位买家一同竞争。没有人帮助，机会很快就溜走。”