本篇文章综合了来自知名数据公司CoreLogic，以及澳大利亚四大银行之一国民银行（NAB）对澳大利亚总体，各州，各首府城市房产市场的数据分析，发展预测。对比双方的看法和观点，希望能给各位房产投资者带来客观可靠的投资建议。

1

澳大利亚房市纵观

澳大利亚的房产市场不同地区的房价表现有不同，但从整体上来说，澳洲房价从2012年6月以来始终保持着上涨的势头。在过去的四年时间里，澳州首府城市房价上涨了37%，整体房价上涨了12%。

涨幅最大的首府城市是悉尼和墨尔本，其房产价格在过去的十二个月的时间里上涨了11%，与此同时霍巴特上涨6.2%，布里斯本上涨5.3%，堪培拉上涨3.9%，阿德莱德上涨2.2%。

而在珀斯和达尔文的形势就没有那么乐观，这两个城市从2014年开始就一路下跌，由于不断减少的移民数量和疲软的经济状况，两地的房价已经下跌了7%左右。

澳洲其他地区的房价也录得了上涨的趋势，但是资本收益率在不断减少。总结来看，与旅游业、商业等为经济支柱的宜居城市渐热的房市相比，矿业为经济支柱相关地区的房市持续疲软。

各地房产市场的数据录得了不同的市场表现，但任何短期的上涨都是暂时的，2017年的澳洲房产市场将会趋于平缓。

由于超过预期的人口增长情况和澳联储降息的决定，2016年澳洲房产市场的上涨势头超过了此前的预测。但事实上，除了简单的价格指标之外还有其他评估房市的指标，例如市场库存，市场开发商折扣等等。如果将这些作为考察指标综合考虑，我们认为房产市场继续上涨的势头将会渐渐放缓。

根据国民银行的住房市场数据调查报告，全澳的房产市场确实有了疲软迹象；由于政府出面调控房市，有更多的不利因素出现在了投资者的面前，这也导致了投资新房的海外投资者的数量急剧减少。

但另一方面，在租金回报率和房产可负担性都越来越低的情况下，新南威尔士州和维多利亚州的房产市场却出现供应量不足，需求量却不断增长的火爆场面。

投资者的信贷增长状况在2016第二季度持续疲软的状态，但目前的信贷年增长率为6%，低于APRA的增速上限10%，也显示了仍有上涨潜力。与此同时，自住型信贷的增长依然相当强劲。

我们不得不承认2016年第二季度的房产市场比此前我们预计的涨幅要高，于是我们及时调整了预测。但我们认为这并不意味着房产市场的基本面有任何改变，一旦本轮价格复苏结束，我们将会步入一个比此前预计更长的恢复期。

国民银行2016的全澳独立别墅价格平均涨幅预测已经从此前的1.5%增长到了5.1%，对比2015年7.8%的涨幅有所减缓。公寓价格变化预测也从此前的下跌1.5%变为上涨3.6%，这个涨幅也只有2015年度涨幅的一半。

此前预测中会在2016年到来的房市整体疲软期将会延迟到2017年发生，预计2017年全澳独立别墅价格涨幅为0.5%，公寓价格将会小幅下跌1.9%。在消极市场情绪之下，值得注意的是，在近期市场调查中，新南威尔士州的投资者仍对接下来两年的价格涨幅持有非常乐观的态度。

2

新南威尔士州房市

新南威尔士州房产市场继续受益于强劲的买方需求，资本收益率从2012年6月以来就不断冲高。加上新州工作机会数量的不断，更是从首府城市中脱颖而出，自2016年第二季度以来增涨了8.9%，在过去的十二个月累计增长11.3%。与2015年7月录得的18.4%的增速顶峰相比是有非常大的降低，但对比2016年三月7.4%的增速也有所提高。

纵观整个新南威尔士州区域房产市场，在过去的十二月都录得了一定的涨幅，南海岸的Illawarra表现尤其抢眼，资本收益率甚至超过了悉尼市区，但仍属于可负担性房产市场。

悉尼房产市场似乎已经摆脱此前疲软的状态，在近几个月再次加速上涨。澳联储降息的决定更是为悉尼房市的火热状态再添动力。不可忽视的是，悉尼房市的上涨很大程度上受到了市场上在售房产的质量和价位影响，也就是说，如果大多数在售房产属于高端房产或价位较高的高质量房产，中位价将会相应冲高。也就是说，简单的中位价计算方式不足以显示房产市场真实的状态。

悉尼租金回报率已经下降到历史最低水平，销售量也在不断下跌，在售房产停留在市场上的时间也有所加长，开发商给出的优惠折扣也变大。

悉尼房产市场的可负担性是最大的问题，多番调控也没有任何改变。可负担性仍在不断降低。房产收益率陷入疲软状态，预计想要解决悉尼房产可负担性问题还需要更多的时间和调控。

目前澳联储设定的利率偏低，预计也将继续保持偏低状态。海外投资者一直对新南威尔士州房产保持高度兴趣，导致供应不足的状况一直存在。但随着一系列对海外买家不利的措施出台和更多中高密度住宅建筑的获批，悉尼房产市场供应不足的情况将出现转折。

国民银行将此前对2016年新南威尔士州独立别墅价格1.5%的涨幅预测调整到了8.6%，对公寓的预测涨幅则从此前预测的下跌0.6%调整为上涨7.2%。但国民银行认为新南威尔士州的房产市场将会在2017年趋于平缓，预计独立别墅2017年的涨幅仅为0.2%，公寓的价格在2017年会看到1.5%的回调。

3

维多利亚州房市

墨尔本房产市场在过去的12个月里录得11.5%的增长。其中公寓上涨6.1%，独立别墅上涨12.2%。公寓的价格增长被市中心、内城区的高层公寓超高的供应量拖累。

墨尔本的房产市场与悉尼房产市场相比依然有很高的可负担性，其独立别墅中位价低于悉尼近25%。维多利亚州其他地区在过去的十二个月也都录得了不同程度的涨幅，但没有一个能与首府城市相媲美，涨幅大都在2%－5%左右。

预计2016年维多利亚州房产市场将继续上行，但增速有所减缓，其主要原因是海外买家数量下跌和市中心公寓供应量过高带来的不确定性。

墨尔本房产受益于稳定的人口增速、澳联储降息和良好的经济环境保持着稳定的增长。但房产价格始终低于悉尼，虽然在接下来的一年里墨尔本的房价增长会有所加速，但仍不足以赶超悉尼。

另一方面，墨尔本较低的房价也会对海外买家有更大的吸引力，但与此同时，由于过量供应和疲软的收入增长都导致了墨尔本的租金回报率较低。

稳固的需求量短期来说，对墨尔本房产市场有很好的支撑，如果接下来澳联储持续降息，对墨尔本房产市场将是一个好消息。另外，维多利亚州经济前景的不断的改善也是一个可喜的发展，有助于房产市场从修正期恢复。

墨尔本目前的空置率为3%左右，而接下来也会有大量的新的供应涌进市场，尤其是大量新公寓将要完工。这也意味着过量供应依然是墨尔本房市最大的阴影。

由于近段时间政策的变化，海外需求也有所降低，市场弥漫着一定的消极情绪，根据国民银行的民意调查，受访人多对接下来两年里自己房产的价格变化持悲观态度。

尽管如此，近期出乎意料的房价增长促使国民银行改变了此前的预期，将2016年预计墨尔本独立别墅的价格增幅从2.3%提升到了6.1%，公寓价格从下跌3%变成上涨0.6%。而此前的预计的疲软将会在2017年发生；预计独立别墅价格将会增长0.4％，公寓价格将会下跌3.5%。

4

布里斯本房市

布里斯本房产市场此前一直保持了平稳的涨势，房产市场中位价在过去12个月增长了5.3%，但上涨的主要动力来自于独立别墅，其在2015-2016财年上涨了5.6%，而公寓之上涨2.4%。

布里斯本房价一直低于其他首府城市，可负担性高，租金回报率较高，另外，悉尼墨尔本历史新低的投资回报率，这些因素吸引着投资者。由于旅游业火热，追求居住享受的买家增多，黄金海岸和阳光海岸的房产市场处于健康稳步增长的状态。

由于较低的利率水平和澳元的贬值，布里斯本房产市场价格增长相对稳定，价格低于其他东部首府城市。租金回报率远高于悉尼墨尔本吸引了投资者的注意，但2016年第二季度海外买家数量由于政策改变（加收3%的印花税）有所下降。

房产可负担性是布里斯本的优势，自住需求较高，但不足以形成一波房价涨势。特别是供应量突然增多，增长的需求量并不足以消化激增的供应量。收入增长疲软，人口增长减缓也使得布里斯本房产市场将会出现一定程度的下行。

值得注意的是，尽管有供应过量的风险，在国民银行的民意调查中昆士兰州的市场情绪最为积极，大多数昆士兰的受访者都对接下来两年里自己的房产价格增长持有乐观态度。

国民银行将此前对昆士兰州2016年独立别墅价格增长2.6%的预计上调到了4%，公寓价格从下跌0.6%转变为上涨1.7%。

预计昆士兰州2017年独立别墅价格上涨1.9%，而公寓价格受到过量供应的影响，将会有1.8%的下降。

5

澳洲首府堪培拉房市

6

西澳房产市场

珀斯房市价格去年下跌了4.7%，从2014年价格峰值后累计下跌7.4%。在过去的十二个月，独立别墅下跌4.6％，公寓下跌5.5%。

矿业衰退导致大型基础设施建设持续下行，商品价格较低，与2011年矿业火热其相比，珀斯房市持续承压。

目前珀斯依然是买家市场，出售房产在市场上的停留时间达70天，开发商需要给出平均7.8%的折扣力度完成交易。

珀斯房市持续受到西澳疲软经济状况影响，预计房价将会继续下跌。同时房产供应量还在不断上升，失业率上涨，收入降低，空置率不断攀升，海外投资者数量减少都使得当地人在国民银行进行的民意调查中表现出了悲观情绪。

国民银行将原本预计2016年珀斯独立别墅价格下跌3%调整为下跌5.5%，公寓价格调整为下跌7.2%。

2017年珀斯独立别墅和公寓价格将会在2016年下跌幅度的基础上进一步下跌3.5%和5%。

7

南澳房产市场

阿德莱德房产市场在过去十二个月的时间里上涨了2.2%，独立别墅价格涨幅为2.2%，公寓价格涨幅为1.7%，但需要注意的是，东南部的房价在去年下跌了0.4%。租金回报率有所降低。 

南澳地区目前疲软的经济状况将成为房市发展的主要制约因素。其他不利因素包括人口增长缓慢，商品价格较低，制造业衰退。南澳地区在矿业衰退后，缺乏产业结构多样化和足够吸引人口的工作机会。但这些制约因素也使得南澳房市没有泡沫出现。

但与此同时，澳元贬值给当地旅游业带来了希望，有足够的证据显示南澳的经济开始转型和提高。

国民银行预计2017年南澳独立别墅和公寓价格会增长1.7%和0.5%。

8

塔斯马尼亚房产市场

霍巴特房产市场迎来了拐点，房产价格在过去十二个月录得6.2%的增长，是2010年以来的最高涨幅。资本回报率为全澳所有城市的前三名。独立别墅价格增长了5.7%，公寓价格增长了10.3%，是唯一一个公寓价格涨幅超过独立别墅的城市。

塔斯马尼亚地区房产价格录得增长，买方需求也开始增长。房产的高可负担性、高租金回报率和舒适的生活方式都在吸引着投资者的进入。

塔斯马尼亚的经济状况有了显著的提高，收入增长趋于稳定，虽然失业率仍在6%以上，但相比以前已经有了一定提高。空置率低，政府批建数量较低。房产可负担性，高租金回报率都在吸引买家。

国民银行将此前对霍巴特2016年独立别墅增幅6%的预测提高到了8.5%，公寓价格增幅由7%提高到9%。但预计2017年增速将会放缓1.7%和0.6%。

9

北领地房产市场

达尔文房产市场从2014年6月起就一路走低，跌幅达到6.9%。在过去十二个月达尔文独立别墅下跌1.1%，公寓价格下跌4.9%，房产市场开始有些许回暖迹象。出售房产在市场上停留时间为85天，是全澳最长时间。

北领地的人口较少，经济发展对矿业高度依赖，并且也有大型国防项目的存在。近期这些建设项目已经趋于完工。使得就业率，居民收入，商业投资，房产市场都开始陷入挣扎中。在接下来的几年里，预计失业率会持续增高。

接下来大量项目完工会导致空置率大幅升高，预计北领地房产价格将会以每年1%的速度下跌。