今时今日，澳洲的年轻一代都大叹置业艰难。上一辈的人或会反驳说：“在我们的年代，买楼何尝不是很艰难，新一代都没有捱过高达17厘的房贷利息。”不过，他们未必真正了解目前的置业环境。

       非常高的水平，试想每隔数月便听到加息的消息，而且不知道何处是顶，这种压力真的是不足为外人道。问题是，如今的利率水平确实没有二、三十年前那样高，可是楼价已升至超高的水平，供楼支出占家庭收入比率早已高过在17厘高息的日子。

上世纪八十年代尾，澳洲的利率走向可以用“一飞冲天”来形容，银行等房贷机构开出的利率水平曾于1989年6月攀上17厘的“巅”峰，直至1990年3月才开始逐步回落。事实上，在整个八十年代的大多数时间，房贷利率均高企于双位数字水平。

当年17厘高息更易捱过？

在17 厘高息的日子下，假设一位物业买家向银行借入20万元，分20年摊还，每月还款额就是2,347元，按每月有30日来粗略计算，等于每日供楼的支出就要78元，听起来是一个不太容易负担的数字。不过，正所谓“高处未算高”，纵使目前的利率只属单位数水平，可是楼价近几年升得很高，要做业主不会比上世纪八十年代容易，难度甚至乎有过之而无不及。

准买家目前面对的最大问题，就是每隔数月便听到房价又升了十多二十万元的“ 坏消息” 。就算有能力应付每月的房贷供款，要储起一笔足够的首付已不是易事。许多年轻的一辈人要加快做业主，很多时都可能要由父母资助才能成事。

利息虽低 负担能力何以反降？

从负担能力的角度去看，在这个年代要做业主，要付出的“财力”不会比上世纪八十代为低。根据澳洲储备银行提供的数据，在1990年3月，住宅用家的房贷债务占家庭可支配收入（Disposable Income）的28%；截至去年9月，这个比率已经升至98.4% ，而这个比率是反映全国层面，若只计算悉尼和墨尔本这两个最火红的大城市，有关比率肯定不止此数。所谓的可支配收入，是指所得收入扣除税款等非消费方面的支出后，余下可以用来应付日常生活开支的收入。

大家或许会问，目前的房贷利率平均水平仅为5.25厘左右，与当年的17厘高息不可同日而语。其实，低利率不一定代表负担能力会显著提升，有时甚至会不升反降。

不管你是物业用家还是投资者，在房贷利率达到17厘的1989至1990年，房贷利息支出占家庭可支配收入的6.1%，可是现今的比率已经升到6.8%，凸显楼价飙升使到用来计算利息支出的房价基数高了许多，所以即使目前的房贷利率在历史上处于偏低的水平，可是房贷利息支出占家庭收入的比率反而不降反升。

改变理财习惯 节省房贷利息

正所谓无债一身轻，如果早早供完房贷，就不必担心利率究竟会回升多少。诚然，普罗大众面对工资增长未见显著加快，又要应付日常生活开销，要额外拨出“闲钱”去多供房贷实在谈何容易。

RSM Financial Services Australia财务策划师麦亚利斯（Scott McAlees）表示，要做到无债一身轻，每期偿还款项高于最低还款额，正是踏出的正确第一步，当然，你之后还要恪守良好的理财习惯。

Sigma财富管理董事总经理格拉咸（Anne Graham）指出，尽快清还按揭贷款，变相增加你的储蓄，因为长远去看的话，这将可以为你省下数以千元计的利息。她并指出，趁利率偏低的日子偿还多一点供款，就可以为未来可能出现的加息周期未雨绸缪，减轻到时要面对的财务压力。

格拉咸举例说，若你的年薪是12万元，并把其中的1万元放进银行的储蓄账户，假设储蓄利率是2 厘，即税前利息收入是200元，扣税后就只有126元，这还未计算医保税；若然你将这1万元用来多还房贷，而房贷利率是5厘的话，这1万元的投入可以为你带来的税前实际“回报”，便达到793元。

五招助你脱离房奴一族

成语有云，事在人为，就让我们来探讨一下有助你加快供完房贷的几个招数。

第一招：先清还最高息贷款

假如你背负了一笔信用卡欠款，就应该先清还这部分的款项，因为信用卡的利率向来较高，动辄达到双位数字。

引伸到物业按揭贷款，便不能只单单看利率水平的高低，比方说，陈先生有两笔房贷，一笔是息率4.6厘的自住房贷款，另一笔是息率5.62厘的投资房贷款，每笔房贷均为20万元，每年支付的利息分别为9,200元和11,420元。从数字表面来看，陈先生似乎应该先清还投资房的贷款，但要注意一点，投资房的房贷利息支出可以扣税，但自住房的房贷利息支出就没有这样的税务优惠了。

其实，计入税务优惠后，投资房的实际利息支出降至7,000元，相当于年利率3.68厘，即利息支出较自住房那笔贷款为低。所以，在这种情况下，陈先生应该先快清还自住房的贷款，其中一个方法是投资房贷款供息不供本，把“省下来”的钱用来多供自住房贷款。

还有，每年退税后所获得的退款，与其花在不必要的消费上，不如用来多还房贷，这将可为你带来更大的财务好处。

第二招：每月还款改为每两周一次

业主向银行等房贷机构申请贷款时，可以自行选择还款密度，每两周还款一次与每月还款一次比较，前者的做法表面上看起来多了功夫，而且口袋里的工资好像一下子又不见了，然而，这个方法不但可以为你节省全期的利息支出，还可以缩短还款期。

研究机构Canstar发言人威廉逊（Belinda Williamson）教路说，假设一位业主借了100万元房贷，年利率5厘，摊分30年偿还，他每月还款5,000元的话，一年下来的标准还款额就是6万元；若果这位业主改为每两周还款一次，12个月里的总还款额将增至6.5万元，较每月还款一次的支出多了5,000元，但全期却可以节省到171,640元利息，而且还款期可以缩短差不多5年时间。

第三招：善用对冲账户

假如业主手头上有闲钱，放进银行储蓄账户收息的话，利息收入需要纳税。反之，如果他把这笔钱放到房贷套餐（Package）中的对冲账户（Offset Account），这笔钱虽然没有利息收入，却可以用来对冲房贷欠款，举例说，若业主背负一笔30万元的房贷，他把2万元闲钱放进对冲账户的话，用来计算利息的房贷就会降至28万元。

关键在于，房贷利率一般会明显高于储蓄利率，意味着所节省的房贷利息，将多于你把钱放进储蓄账户所收到的存款利息；再者，对冲账户为你所省下的利息不用纳税，而且灵活程度跟储蓄存款无异，账户持有人可以随时提款应急。

看一个例子，假设你有一笔3万元的存款，享有2.5厘的年利率，年息就是750元，扣税后只余下490元左右。相反地，假如你把这笔钱放到对冲账户，所省下的全年利息将逾千元。

第四招：物业转按

对房贷机构“忠诚”，未必能为你带来最好的回报。业主们应该定期检讨自己的房贷，看看你自己所支付的利率是否跟其他房贷机构开出的利息为高，并了解其他房贷机构提供的优惠。

当然，假设你选择了一个5年期的定按，转按的话或会带来一笔“ 罚款” ，这时就要好好算一算，评估转按后所省下的利息能否抵消罚款。如果你是选择浮息供款，灵活性较大，可以随时转投其他贷款机构的怀抱。这里不是说定按不好，其实定息与浮息供款各有利弊，正如选择定按，业主便可以不用担心利率在未来数年会大涨，在策划未来的财务计划时亦较容易，因为早已知悉每期的房贷供款。

Canstar表示，比较各大房贷机构的利率水平，发现最低的标准浮动利率是3.39厘，最高却达到5.73厘，两者相差2.34厘；至于浮动利率平均数是4.47厘。

另外，提醒大家一点，若你所借的房贷超过楼价的80%，银行除了可能会要求你购买按揭保险，还可能会向你开出较高的贷款利率。

第五招：马上行动

有理财师披露，客人越富裕，不代表一定越懂得理财，也不一定代表他们早已无债一身轻。其中一个个案，一对坐拥40万元流动资金的夫妇，背负一笔100万元房贷，但他们每期只是偿还最低还款额，而且还有2万元的信用卡结欠。

RSM财务策划师麦亚利斯指出，即使是每月仅多偿还200元，所带来的分别将很大，以一笔50万元房货为例，假设摊分25年还款，年息4.6厘，借款人每月多付200元还款，全期将可节省4,500元利息。