米强：四大地产家族代表着香港的过去，而非未来。他们的风头正在逐渐被来自内地的房地产开发商盖过。

怡和集团(Jardine Matheson)董事局主席亨利•凯瑟克(Henry Keswick)曾被问及他的家族企业成功的秘诀是什么。他回答道：“我们从不出售”。

怡和集团曾是香港殖民地时期实力最强大的商界巨头之一，如今仍拥有商务区最高档的写字楼和酒店。但把控中环的租金水平不足以阻止四大华人家族的崛起，后者逐渐主导了香港的房地产市场。

从英国《金融时报》香港办公室可以看到这种力量格局的变化。位于中环皇后大道中99号的中环中心是李嘉诚(Li Ka-shing)的房地产集团开发的写字楼。从该写字楼的59层向东望去，你可以看到李嘉诚的另一座旗舰写字楼——长江集团中心(Cheung Kong Centre)。

再加上郑氏家族的君悦酒店(Grand Hyatt)以及由郭氏兄弟和李兆基(Lee Shau-Kee)开发的国际金融中心二期(Two International Finance Centre)，这些大楼环绕在怡和大厦周边，而且高度也都超过了怡和大厦。

但在李嘉诚、郑氏家族、郭氏兄弟和李氏家族的风头盖过凯瑟克家族之后，有迹象表明他们可能后院起火，被来自内地的竞争对手所超越。

与亨利爵士不同，李嘉诚会出售资产，尤其是当他感觉某个领域价格见顶的时候。上周，香港媒体报道称，李嘉诚可能以高达350亿港元（合45亿美元）的价格卖掉中环中心，感兴趣的买家包括中国内地最大银行——中国工商银行(ICBC)的一家子公司。

如果李嘉诚以这么高的价格卖掉他在香港的最高建筑物，那将是他自2007年以110亿美元向沃达丰(Vodafone)出售一家印度手机公司以来最大的资产处置活动之一。

中国内地企业竞相购买香港写字楼和欧洲足球俱乐部，部分是出于人民币将会持续疲弱的预期。

同样逻辑促使内地房地产开发商在香港土地拍卖中激进投标。自1997年英国结束其殖民统治以来，香港成为中国的“特别行政区”，并保留了自己的货币。香港一直实行紧盯美元的联系汇率制。

中国内地企业超越香港“四大”房地产家族可能还需要些时日，就像后者在上世纪七、八十年代超越英国殖民时期的洋行一样，但其中发挥作用的经济因素表明，这种结果不可避免。

香港4家主要房地产开发商最近的全年业绩财报表明，它们的收入总和达到260亿美元，而内地4家最大房地产集团的总收入是1110亿美元。如果后者想要在香港积累土地储备，他们有足够的财力击败当地竞争对手。

同样说明问题的是，香港3位最富有人士的平均年龄为89岁，财富总计达到700亿美元，而内地3位最富有人士的平均年龄是62岁，财富总额达到780亿美元。

政治因素也可能造成这两类地产巨头彼此有别的运势。在香港回归后的头十年，中国政府对有关香港没有完全实施“一国两制”模式的看法高度敏感。

投资银行家表示，在此期间，中央政府私底下进行干预，以阻止内地公司在香港高调收购。

十年过去了，如今中国政府日益对香港的民主抱负感到失望。作为其希望推行的中国化的重要组成部分，它欢迎内地企业在香港发挥更为明显的作用。

李嘉诚、郑氏家族、郭氏兄弟和李氏家族在香港过于根深蒂固——而且过于有钱——他们不可能淡出人们的视线。他们在最近财年从主要垄断企业中收获了总计200亿港元的免税股息。但是与凯瑟克家族一样，他们代表着香港的过去，而非未来。