贝壳研究院2日发布的报告显示，今年一季度，其监测的66个大中城市新房总成交面积与总成交套数分别为4247万平方米、37万套，累计同比分别下滑28.6%、30.7%，其中，一、二线城市新房成交套数同比均下滑超30%，三四线城市同比下滑17.1%。该研究院认为，这主要是因为一二线城市受疫情影响更为严重。二手房方面，链家18城一季度二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，该季度成交量为近五年季度成交的最低水平，3月的成交量恢复至去年同期水平的63%。不过，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，随着“卖小房买大房”的改善需求积极入市，二季度改善需求释放节奏会加快，预计成交量会同比增长40%。不过，下半年市场走势与全球经济下行风险关联度增加，还存在不确定性。

　　一、二线城市新房成交套数下降超3成

　　贝壳研究院称，受疫情影响，2020年一季度66座大中城市成交规模不理想，总成交面积和总成交套数分别为4247万平方米、37万套，累计同比分别下滑28.6%、30.7%。

分城市等级看，一线城市成交套数同比下滑39.5%，成交面积同比下滑38.4%。其中，上海和广州下跌幅度较大，成交面积同比下降幅度均超过40%，北京成交面积同比下滑36%。深圳成交量保持低位水平，一季度受疫情影响较小，成交面积同比增长了2%。

　　该研究院认为，长期来看，一线城市需求量仍在，疫情后下跌幅度较大的一线城市将出现一定程度的反弹。

　　一季度，二线城市成交套数同比下滑34.9%，成交面积同比下滑31.7%。不过，也有城市在疫情中表现出较好的市场应变力，如南京和厦门商品住宅成交量在疫情之下保持增长，一季度分别增长6%和11%，其中南京成交量在二线城市中排名第五，表现抢眼。杭州成交量在一季度同比下滑幅度最小，仅5%，总体保持稳定。

　　上述研究院称，杭州是全国首个从政府层面全面推出“线上售楼处”制度的城市，有效应对线下销售停滞问题。南京房管局则早在2月20日就提出房地产线下销售恢复开放，在全国房地产市场“冰封”的情况下，抢占了市场先机。

　　“一二线城市下滑幅度较大，主要受疫情严重程度影响，预计市场进入恢复期后，一二线城市也将进入快速增长阶段，重新成为市场上涨的主要拉动力量。”该研究院分析称。

　　在各城市层级中，三四线城市受疫情的影响最小，一季度，三四线城市新房成交套数同比下滑17.1%，成交面积同比下滑15.6%。

贝壳研究院2日的另一份报告显示，在其监测的18个重要城市中，一季度链家二手房成交量（即成交套数）环比减少39.2%，同比减少44.6%，该季度成交量为近五年季度成交的最低水平。

　　不过，该研究院也说：“随着全国疫情防控形势稳定，3月市场成交快速修复，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%。市场呈现明显的“V”形走势，表明我国房地产市场具有较强的韧性。”

　　据了解，链家重点18城包括北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都。

　　一季度二手房市场快速复苏，呈现出三个特点。一是，复苏力度南强北弱，长三角地区复苏力度最强，京津冀最弱。京津冀地区（代表城市为北京、天津、廊坊）的恢复程度弱于其他地区，3月成交量大约为去年12月水平的62%，相当于去年同期水平的40%。

　　二是刚需先行。随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。

　　三是量增价稳，市场反弹并未推高价格。3月重点17城中有14个城市价格均价较1月和2月成交均价下跌。该研究院称，市场反弹但是并未推高价格的原因在于目前的交易是低位反弹，整体来看绝对水平依旧较低，还没有到达能让价格明显上涨的量级。且整体供需矛盾依旧较为缓和，大部分城市的业主调价中涨价占比不足30%，买方的市场地位高。

　　对于未来，贝壳研究院预计，二季度二手房市场将继续复苏，但长期存在不确定性。数据显示，3月18城链家二手房市场的新增房源量与新增客源量均出现快速回升，其中新增客源量环比增加53.2%，同比增加96.2%，达到2019年以来新增客源量的月度峰值水平。

　　同时，“卖小房买大房”的改善需求积极入市，二季度改善需求释放节奏会加快。疫情发生以来，新增挂牌房源中90平以下、小居室房源占比明显提升，而带看层面上，大户型、次新房的带看占比上升。疫情还使得客户对于通风防疫条件更好的板楼偏好增强。

　　分区域看，预计二季度市场复苏力度为“长三角>二线省会城市>珠三角>京津冀”。

　　贝壳研究院最后认为，在房地产调控政策保持稳定、国内经济得到恢复的情况下，二季度后会有一定低迷，到10月份以后会开始活跃。但是，由于全球经济受疫情影响存在严重的衰退风险，国内房地产市场也面临企业和居民端杠杆率较高、疫情导致收入不稳定甚至失业等收入效应的挑战。